Cómo bajar la tasa de interés de una hipoteca: buydown
Si busca cómo bajar la tasa de interés de una hipoteca, existe una herramienta llamada buydown (en español, algo así como «compra de tasa»). Consiste en pagar una suma por adelantado para que la tasa sea más baja, ya sea durante los primeros años del préstamo o durante toda su vida. Este artículo se lo explica en lenguaje simple y le muestra un ejemplo de cómo cambia la cuota en el año 1, el año 2 y el año 3.
La información es general y educativa. No sustituye la asesoría de un prestamista ni de un agente inmobiliario con licencia.
¿Qué es un buydown?
Un buydown es un acuerdo en el que alguien aporta dinero al inicio de la hipoteca para reducir lo que usted paga de interés. Ese dinero se paga al cerrar la compra. A cambio, la tasa baja.
Quién aporta el dinero puede variar. A veces lo paga el comprador. Otras veces el vendedor o el constructor lo ofrecen como parte de la negociación, y también puede darse dentro de lo que el prestamista ofrece. Todo depende del trato que se acuerde por escrito y de las reglas del programa de préstamo.
Hay dos tipos principales: el temporal y el permanente.
¿Cómo bajar la tasa de interés de una hipoteca con un buydown?
Los dos tipos funcionan distinto.
Buydown temporal
La tasa baja solo durante los primeros años. Después vuelve a la tasa fija que quedó firmada en el préstamo, que se llama tasa de la nota (note rate).
Los esquemas más comunes son estos:
- 3-2-1: la tasa es 3 puntos porcentuales más baja el año 1, 2 puntos el año 2 y 1 punto el año 3.
- 2-1: la tasa es 2 puntos más baja el año 1 y 1 punto más baja el año 2.
- 1-0: la tasa es 1 punto más baja solo el primer año.
El dinero del buydown se deposita en una cuenta al cerrar. De esa cuenta se cubre la diferencia entre la cuota reducida y la cuota completa. Usted paga la cuota reducida y el resto sale de ese depósito.
Buydown permanente
Aquí se pagan puntos de descuento (discount points) al cerrar. Un punto equivale al 1 % del monto del préstamo. A cambio, la tasa baja durante todos los años del préstamo, no solo al inicio.
Cuánto baja la tasa por cada punto cambia según el prestamista, el tipo de préstamo y el día en que se fija la tasa. Por eso no hay una cifra única. El número exacto aparece en el documento oficial llamado Loan Estimate (Estimación del préstamo), que su prestamista debe entregarle.
Ejemplo: la cuota en el año 1, el año 2 y el año 3
Veamos un caso hipotético con un buydown temporal 2-1. Las tasas del ejemplo son inventadas para explicar la mecánica y no representan las tasas actuales ni una oferta real.
- Monto del préstamo: $250,000
- Plazo: 30 años, tasa fija
- Tasa de la nota: 6.50 %
La tabla muestra solo capital e interés. No incluye impuestos a la propiedad, seguro de la vivienda ni seguro hipotecario, que se suman a la cuota real.
| Año | Tasa que se aplica | Cuota mensual (capital e interés) |
|---|---|---|
| Año 1 | 4.50 % | $1,266.71 |
| Año 2 | 5.50 % | $1,419.47 |
| Año 3 en adelante | 6.50 % | $1,580.17 |
Qué se observa en este ejemplo:
- En el año 1, la cuota es $313.46 menor al mes que la cuota completa, es decir, unos $3,762 en el año.
- En el año 2, la diferencia es de $160.70 al mes, unos $1,928 en el año.
- En total, el buydown cubre aproximadamente $5,690 de diferencia en dos años. Ese es, en este ejemplo, el monto que alguien tendría que depositar al cerrar.
- A partir del año 3, la cuota sube al monto completo de $1,580.17, y ahí se queda mientras la tasa sea fija.
El punto central es que el buydown temporal no cambia la tasa de la nota. Solo reparte el costo en el tiempo: se paga menos al principio y la cuota completa llega en el año 3.
¿Cuál es la diferencia entre un buydown temporal y uno permanente?
| Temporal | Permanente | |
|---|---|---|
| Cuánto dura la tasa baja | Los primeros 1 a 3 años | Toda la vida del préstamo |
| Cómo se paga | Un depósito al cerrar que cubre la diferencia | Puntos de descuento al cerrar |
| La cuota después de los primeros años | Sube a la cuota completa | Se mantiene en el nivel reducido |
La elección depende de la situación financiera de cada persona, de cuánto tiempo espera tener el préstamo y de lo que se negocie en la compra. Esa decisión la analiza con su prestamista y su agente inmobiliario con licencia, no con un artículo.
¿Quién paga el buydown?
No hay una regla única. Estas son las posibilidades que existen:
- El comprador paga con su propio dinero.
- El vendedor aporta una cantidad como parte de la negociación, lo que se llama concesión del vendedor (seller concession).
- El constructor ofrece el buydown como incentivo en una vivienda nueva.
Cada programa de préstamo (convencional, FHA, VA, USDA) tiene sus propios límites sobre cuánto puede aportar el vendedor y cómo se registra. Esos límites cambian con el tiempo, así que consúltelos con su prestamista y no con una cifra de internet.
¿El buydown influye en la aprobación del préstamo?
Puede influir. Al evaluar su solicitud, algunos prestamistas calculan la capacidad de pago con la cuota completa y no con la reducida. Otros aplican criterios distintos según el programa. Pregunte directamente con qué cuota se hace el cálculo.
Tampoco hay garantía de aprobación por pedir un buydown. La aprobación depende de su solicitud y de las reglas del prestamista.
¿Cómo se relaciona con el precio de la vivienda?
El monto del préstamo parte del precio de compra, y de ese monto depende cuánto cuesta un buydown. Como referencia, estos son los precios medianos de vivienda en mayo de 2026 en algunas ciudades del área metropolitana de Oklahoma City:
- Yukon: $234,859
- Mustang: $261,194
- Piedmont: $412,753
- Edmond: $391,766
- Oklahoma City: $270,000
- El Reno: $195,333
Son cifras medianas de mayo de 2026. No indican el precio de una vivienda en particular ni lo que usted pagaría.
Preguntas que conviene hacerle al prestamista
Para comparar propuestas con claridad, pida respuestas por escrito a estas preguntas:
- ¿El buydown es temporal o permanente?
- ¿Cuál es la tasa de la nota y cuál sería la cuota completa?
- ¿Cuánto dinero se necesita al cerrar para el buydown y quién puede aportarlo?
- ¿Con qué cuota se calcula mi capacidad de pago?
- ¿Qué pasa con el depósito del buydown si el préstamo se paga antes de tiempo?
Todas las cifras deben coincidir con el Loan Estimate y, antes del cierre, con el Closing Disclosure (Divulgación de cierre), los dos formularios oficiales que regula la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB).
Preguntas frecuentes
¿Un buydown cambia la tasa de mi hipoteca para siempre?
Solo el buydown permanente. El temporal reduce la tasa durante 1 a 3 años y después se aplica la tasa de la nota.
¿Cuánto cuesta un buydown?
Depende del monto del préstamo, del tipo de buydown y de la tasa del día. Su prestamista le da la cifra exacta en el Loan Estimate.
¿Puedo pedirle al vendedor que pague un buydown?
Se puede incluir en la oferta como una solicitud, pero el vendedor decide si acepta. Su agente inmobiliario con licencia le explica cómo se redacta, y su prestamista confirma los límites del programa.
¿Un buydown garantiza que me aprueben el préstamo?
No. La aprobación depende de su solicitud completa y de las reglas del prestamista, no del buydown.
Hable con el equipo de Elite Edge Properties
Si desea entender cómo se aplicaría un buydown en una compra en el área metropolitana de Oklahoma City, el equipo de Elite Edge Properties puede explicarle el proceso y conectarle con un prestamista para las cifras. Atendemos en inglés y en español. Llámenos al (405) 467-2418.
Elite Edge Properties trabaja bajo el broker Copper Creek Real Estate, LLC. Este artículo es informativo y no constituye asesoría financiera, legal ni de inversión.
Información con fines generales. No constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Los precios y la disponibilidad pueden cambiar; verifique con fuentes oficiales y un profesional con licencia.